Возможные варианты поведения рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья

Возможные варианты поведения рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья

13.06.2020 Выкл. Автор admin

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU

Вторичный рынок пострадает от кризиса значительно больше первичного

Перейти

28 июня 2007 года на собрании Московского Бизнес Клуба (МБК), руководитель аналитического центра www.irn.ru, Олег Репченко проанализировал ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья и дал прогноз на возможное развитие событий в будущем.

По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья в Москве в 2000 – 2007 гг. колебался в следующем диапазоне:

В ходе доклада Олег Репченко прокомментировал некоторые особенности ценовой динамики рынка недвижимости. В частности, после достижения максимума к концу 2006 года цены на жилье в Москве в течение 2007 года незначительно корректируются вниз. Однако величина коррекции невелика, формальная статистика дает 3%-5% снижения с начала года, неявная коррекция может доходить до 10%-15.

Таким образом, темпы изменения цен на жилье в 2006-2007 гг. выглядят следующим образом:

Получается, что величина коррекции стоимости квартир составляет около 1% в месяц. Причем наибольшая величина снижения наблюдалась в апреле – мае 2007 года, а в июне она несколько снизились до величины менее 1% в месяц. Выходит, что темпы ценовой коррекции не нарастают, а напротив постепенно снижаются. Хотя данная статистика не учитывает торгов и дисконтов (неявная коррекция), которые имеют место при реальных продажах. В тоже время тенденций к значимому снижению цен на жилье в Москве сейчас не предвидится. 

Между тем на рынке наблюдается неодинаковое поведение цен на различные типы домов. На это указывает динамика московского рынка жилья за первое полугодие 2007 года:

Жилые дома в Москве ( www.irn.ru ) Июнь07 Дек06
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3702 -4,8%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) 3786 -4,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4094 -2,2%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4034 -2,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4884 0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4604 -0,4%
Все панельные и блочные дома 3861 -3,8%
Все монолитные и кирпичные дома 4507 -0,6%
Читайте также  Спальные районы Москвы

Стоит обратить внимание на то, что в сильнее всего корректируется вниз по цене наиболее неликвидное и переоцененное жилье. В момент галопирующего роста цен квадратный метр в таких домах значительно вырос из-за низкой абсолютной стоимости самих квартир.

Поэтому в данный момент цены на эти объекты постепенно возвращаются к норме, а «сталинки» и «типовой кирпич» зафиксировались в цене с незначительными вариациями. Схожая ситуация прослеживается с хорошим бизнес-классом и элитными домами, которые менее всего выросли в цене за последний год и продолжают набирать в стоимости. Хоть и незначительно.

Квартиры в Москве ( www.irn.ru ) Июнь07 Дек06
Однокомнатные 3996 -4,5%
Двухкомнатные 4126 -2,6%
Трехкомнатные 4104 -0,1%
Многокомнатные 4518 1,5%

Общий прогноз по Москве
На сегодняшний день стагнация на московском рынке жилья длится уже примерно 7 месяцев. В 2004 году рынку потребовалось для восстановления спроса 8-9 месяцев. Поэтому оживление на столичном рынке можно ожидать со дня на день. По мнению аналитического центра www.irn.ru стагнация постепенно сойдет на нет к концу лета – началу осени.

Причем оживление на рынке недвижимости не означает возобновления роста цен – они, скорее всего, будут оставаться примерно постоянными на нынешнем уровне. Окончание стагнации будет выражаться в постепенном оживлении спроса и активности на рынке, в переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.

В тоже время, текущее состояние рынка и динамика цен не оставляют ощущения, что возможно более существенное падение. Так после кризиса 1998 года заметное снижение цен на жилье началось уже через 3-4 месяца. Другими словами, если бы сейчас рынок мог упасть глубже, то этот процесс уже бы происходил.

Пара слов про другие сегменты
Надо отметить, что рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье за 2006 год составил около 100%. В это время по данным исследований рынка загородной недвижимости аналитического центра www.irn.ru, рост цен на коттеджи за этот же период — около 37%, на таунхаусы – около 34%. Поэтому в отличие от квартирного рынка, у рынка загородной недвижимости остается хороший потенциал для роста цен.